INVESTIMENTO SEGURO EM IMÓVEIS NA PLANTA
Os brasileiros, tradicionalmente, concentram seus investimentos (senão em totalidade, pelo menos a maior porção deles) na compra de bens imóveis urbanos e rurais. A já normalizada instabilidade econômica obrigou o resiliente povo nacional a imobilizar suas economias, na esperança de (no mínimo) preservar o poder de compra do dinheiro. E, historicamente, sabe-se que o investimento que se faz em imóveis não costuma ser dos mais lucrativos, mas representa forma das mais seguras de preservar o capital aplicado.
Enquanto os imóveis rurais exigem do proprietário a lavra da terra, muitas vezes em cultivos variados, e sujeitos às intempéries climáticas e do mercado das comodities (milho, café, soja), a compra de imóveis urbanos, para a exploração pessoal ou dos locativos, mês a mês, assegura a denominada renda passiva do dono, que não necessita empregar mais que apenas o preço do bem para auferir rendimentos mensais em forma de aluguéis.
A compra de imóveis na planta tem se revelado umas das mais promissoras formas de conjugar rentabilidade e segurança nos investimentos – especialmente quando se considera um imóvel adquirido ainda na fase de construção pode valorizar de 20% a 50% do preço originalmente pago, até a conclusão da obra, segundo dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon).
Isso significa que, se a aquisição se deu para a exploração do bem no mercado das locações, o investidor obterá dupla vantagem; uma com o aumento substancial do capital empregado na compra, e outra com a possibilidade de auferir alugueres correspondentes ao valor de mercado do imóvel.
De acordo com empresas especializadas na exploração de aluguéis (Quinto Andar, Kenlo Imob) o preço dos locativos mensais deve respeitar os percentuais de 0,5% a 0,6% do preço de venda do imóvel, já inclusos o imposto predial (IPTU) e a eventual taxa de condomínio; um retorno claramente interessante, se considerado o baixíssimo (quase inexistente) risco dessa modalidade de negócio.
Entretanto, para que o adquirente alcance, efetivamente, resultados positivos ao comprar um imóvel na planta, faz-se necessário que se cerque de cuidados, adotando uma série de medidas objetivas, destinadas a assegurar que o investimento não resulte na perda de todo o capital empregado, ou no comprometimento da rentabilidade esperada para depois da sua entrega.
A primeira cautela necessária diz respeito à investigação da pessoa do vendedor. O empreendedor que aliena imóveis antes ou durante a construção deve ostentar certidões negativas relativas a débitos fiscais (federais, estaduais e municipais), débitos civis (como SPC/SERASA), demandas judiciais (civis e trabalhistas) e inexistência de protestos.
Em seguida, o candidato à compra deve investigar a quem pertence o terreno onde o empreendimento será edificado; e neste caso não é aceitável que o lote esteja registrado em nome de terceira pessoa diversa do vendedor.
A terceira providência a ser adotada é exigir que o empreendedor comprove a aprovação, pelo órgão municipal de planejamento urbano, do projeto construtivo da edificação. No momento da oferta pública de imóveis na planta, ou já em construção, se o vendedor não portar o projeto aprovado e o respectivo alvará de construção, a edificação estará em absoluto estado de irregularidade e, por isso, sujeita a ser embargada.
A quarta cautela obrigará o interessado a pesquisar se o projeto de edificação foi devidamente registrado no Ofício Imobiliário da localidade do bem. E aqui convém esclarecer que a edificação em condomínio (regida pela Lei 4.591/1964) deve ter seu projeto registrado antes que o empreendedor faça a oferta pública dos imóveis. E de modo semelhante, a Lei de Loteamentos (6.766/1979) – que rege a elaboração de loteamentos (abertos e fechados) exige que o projeto seja levado a registro no mesmo Cartório de Imóveis, sob pena de constituir crime de fracionamento irregular do solo.
Por fim, para os empreendimentos em condomínio (mais comuns de serem disponibilizados para venda na planta), o interessado na aquisição do imóvel deverá acautelar-se de que a incorporação imobiliária esteja protegida pelo regime de afetação – que garante a todos os compradores de um determinado empreendimento que compromissos não honrados pelo empreendedor, relativos a obrigações que não digam respeito àquele condomínio em construção, não recairão sobre ele. Trata-se de uma forma de segregar a edificação do restante do patrimônio do empreendedor, para isentá-la de insucessos deste empreendedor em outros investimentos.
Todas as informações recomendadas são públicas, e estão à disposição de qualquer interessado nas secretarias municipais de planejamento urbano e fazenda, no Cartório de Registro de Imóveis, e no sítio eletrônico das Receitas Federal e Estadual; e sua obtenção é de fácil e rápido acesso.
Como se disse, adquirir imóveis como forma de investimento é uma tradição dos brasileiros, na tentativa de preservar as economias pessoais da famigerada instabilidade econômica do país. E, quando sopesada a valorização potencial dos imóveis adquiridos ainda na fase de construção, a possibilidade de retorno positivo é majorada. Muito embora essa modalidade de aplicação não confira ao investidor ganhos demasiados, haverá de garantir ao adquirente rendimentos seguros e constantes, mas não sem adotar as cautelas aqui recomendadas, que visam possibilitar, para além da certeza da conservação do capital empregado, a produção de dividendos proporcionais ao investimento realizado.
Dr. Cristiano Medeiros
OAB/MG 135.844
Advogado Especializado em Contratos e Incorporacoes Imobiliárias.
Pós Graduado em Direito Público pela PUC/MG
Mestre em Direito Constitucional, com ênfase em Propriedade, pela UNIMEP, Campus Piracicaba;
Procurador Geral da Câmara dos Vereadores de Poços de Caldas, MG.
Professor de Graduação e Pós em Direito Civil.
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Poços de Caldas, Minas Gerais.
Dr. Fabio Camargo
Advogado
OAB/SP 147797 e OAB/MG 1484-A
Pós-graduado em Processo pela PUC/MG;
Mestre em Direito Constitucional pela Unimep, campus Piracicaba.
Ex-Presidente da OAB em Poços de Caldas/MG e do Tribunal de Ética da OAB/MG
Ex- Procurador Geral do Município e Coordenador do Procon em Poços de Caldas/MG
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